Hypotheek op de toekomst: visie op huizenprijzen

DEVENTER — Het nieuwe aangescherpte toetskader voor hypotheken is nodig om grotere risico´s in de toekomst te voorkomen. Zowel grotere macro-economische risico’s als betalings- en restschuldrisico’s voor individuele huishoudens. Hiermee zijn de risico’s op de hypotheekmarkt niet verdwenen.

Dit is de boodschap in de speech die Theodor Kockelkoren hield tijdens het jaarlijkse congres van de Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH) op 31 mei 2011. Lees hieronder een weergave van deze lezing met duidelijke indicaties en voorspellingen over de ontwikkelingen van de huizenprijzen en economie in Nederland.

Per 1 augustus wordt het nieuwe, aangescherpte toetsingskader voor hypotheekverstrekking van kracht. Een mijlpaal die stáát naast een weg die voor de AFM in elk geval drie jaar geleden begonnen is. De lengte van deze weg maakt duidelijk hoe belangrijk de hypotheekverstrekking en de problematiek is. Ook is opnieuw duidelijk geworden hoe moeilijk het is om in Nederland stappen te zetten op dit onderwerp.

In 2008 onderzocht de AFM samen met DNB of de destijds bestaande praktijk van hypotheekverstrekking voldoende duurzaam was. Het rapport dat daaruit volgde vormde de basis voor voorstellen van de AFM om het toen bestaande toetsingskader, de GHF, aan te scherpen. Over deze voorstellen heeft de AFM in 2009 de markt geconsulteerd .

Nagenoeg alle belangengroeperingen bleken kritisch over het inperken van het bestaande kader. Dat dit zo was is misschien wel begrijpelijk.......

De voorgeslagen richting was niet zozeer een afweging tussen verschillende belangengroepen, maar tussen de korte- en lange-termijnbelangen van iedereen. De gedragseconomie toont dat mensen de lange termijn neigen te verwaarlozen ten opzichte van hun verlangens in het hier en nu. Na de consultatie volgde een lange en bochtige weg die uitmondde in overeenstemming tussen de AFM, de Minister en de Banken. Het nieuwe, aangescherpte toetskader zal als belangrijkste effect hebben dat zodra het economisch beter gaat, we niet opnieuw krediet kunnen gaan verlenen alsof er geen toekomst zou zijn waarin het ook minder goed kan gaan. Het is alleen niet zo dat het kader de bestaande risico‟s op onze hypotheekmarkt terug dringt. Dit onderscheid is belangrijk, omdat de nu al bestaande risico‟s aanmerkelijk zijn. 

De belangrijkste risico' staan hieronder vermeld.

Risico’s voor de Nederlandse economie 

In veel westerse economieën fungeerde in de afgelopen decennia het huis als versneller voor economische groei. Hoe kon dat? Banken werden makkelijker in het verstrekken van hypotheken. Hierdoor konden huishoudens de prijsstijging van hun woning verzilveren. Dit geld consumeerden huishoudens, waardoor de economie harder kon groeien. Een vermogensversneller in feite.

Omgekeerd werkt dit proces helaas ook: Bij tegenwind dalen de huizenprijzen, de consumptie loopt extra terug, economie krimpt verder, banken worden nog strenger, wat de daling van de huizenprijzen verder stimuleert. De versneller werkt harder als consumenten eenvoudig toegang kunnen krijgen tot krediet. Als consumenten vooral hypotheken met variabele rente hebben werkt de versneller ook harder. In beide gevallen worden immers economische omstandigheden sneller doorvertaald naar geld in de hand van de consument.



In Nederland heeft bovengenoemde versneller de afgelopen twintig jaar hard gewerkt. De reële huisprijzen zijn sinds begin jaren negentig bijna verdubbeld. De nationale hypotheekschuld is verdrievoudigd en vergelijkbaar met de omvang van onze economie. Dat kon omdat banken steeds meer krediet zijn gaan verstrekken mede omdat ze de voorwaarden versoepeld hadden. Zo kunnen we sinds de jaren negentig op twee inkomens een hypotheek nemen. Mensen konden volop gebruik maken van de overwaarde in hun huis. Ook hebben steeds meer mensen een variabele rente genomen en zijn daarmee gevoeliger geworden voor de rentestand. Dat Nederland optimaal heeft geprofiteerd is bijvoorbeeld af te lezen aan de verhouding tussen de omvang van de schuld en de aanschafwaarde van het huis. Deze lag ver onder de 100% begin jaren negentig, maar ligt inmiddels rond de 110%. We zijn dus nationaal flink “opgetopt”. De keerzijde is dat niet alleen huishoudens zelf, maar ook onze banken en onze economie gevoeliger zijn geworden voor negatieve ontwikkelingen op de huizenmarkt. Anders gezegd: we hebben een hypotheek op de toekomst genomen. 

Is dit erg?

Dat is lastig om nauwkeurig aan te geven. Verschillende onderzoeken van zowel de OECD als het IMF suggereren dat er lucht zit in de huizenprijs in Nederland. Of de prijsdalingen van de afgelopen paar jaar deze lucht eruit gehaald hebben is onzeker. Het IMF bijvoorbeeld rapporteerde in april 2008 een overwaardering van 30% van Nederlandse huizenprijzen. De IMF bleek gevoelig voor nogal wat forse reacties en rapporteerde in oktober 2008 een overwaardering van zo‟n 15%. De OECD becijferde de overwaardering in Nederland in december 2005 op zo‟n 20%.  Dergelijke rapporten baseren zich onder andere op een fundamentele analyse. Dat wil zeggen dat gekeken wordt naar welke factoren bepalend zijn voor de prijs. Deze factoren en hun relatie tot de prijs worden ingeschat, waardoor de „fundamentele‟ prijs berekend kan worden. Als de werkelijke prijs hoger ligt suggereert dit een overwaardering. Uiteraard zijn deze analyses niet heel nauwkeurig, maar ze geven wel een goede indicatie.

Huizenprijzen worden vooral bepaald door het reëel besteedbare inkomen van huishoudens, de reële rente, de hoogte van de huurprijzen, het beschikbare aanbod van huizen in relatie tot onderliggende ontwikkeling van de vraag (bijvoorbeeld op grond van demografische en sociale ontwikkelingen) en last but not least de fiscale behandeling van het huizenbezit.



Sinds de financiële crisis tonen de CBS cijfers dat de groei van het reële besteedbare inkomen van huishoudens stagneert. De lange rente vertoont al langere tijd een gestaag dalende trend, maar deze lijkt sinds vorig jaar gekenterd te zijn. Indien de inflatie vooralsnog binnen de perken blijft, kan dat betekenen dat de reële rente verder gaat stijgen. Zoals ook uit het meeste recente Woononderzoek blijkt, staat de groei van de huurprijzen onder druk, mede dankzij het kabinetsbeleid. Daar tegenover staat dat de bouw van nieuwe woningen fors is teruggelopen als gevolg van de crisis, terwijl juist de afgelopen jaren de tekorten op de markt voor koopwoningen teruggedrongen waren. Afgezien van de stagnerende bouw, maken deze factoren het moeilijk om al te luchtig te doen over het risico van verder dalende huizenprijzen.

Het nieuwe aangescherpte toetskader voorkomt dus dat de hypotheek op de toekomst groter wordt, maar zal de negatieve effecten van mogelijk verder dalende huizenprijzen op bestaande leningen niet beperken. Het is begrijpelijk dat mensen die nu beperkt worden in de afname van krediet weinig op hebben met scherpere eisen. Het is bovendien wrang dat de kredietbeperking ook huishoudens nieuw op de hypotheekmarkt zal raken. Tegelijkertijd lijken de risico‟s voor jonge huishoudens groter te zijn dan voor de oudere.  Het is voor iedereen dan ook klip en klaar dat om de toegankelijkheid van koopwoningen niet af te laten glijden een integrale analyse vereist is. Alleen de pijlen richten op het eindpunt, namelijk de kredietverstrekking, is onverstandig. Want doorgaan op de weg van steeds ruimere hypotheekverstrekking zal ervoor zorgen dat “de man met de hamer” sneller zal komen.

Een integrale analyse begint bij de markt voor woningen zelf en stopt niet voor het verbodsbord bij de hypotheekrenteaftrek en de andere fiscale voorzieningen rondom huizenbezit. Uit deze analyse moet blijken waar de grootste pijnpunten zitten voor een soepel functionerende markt die ervoor zorgt dat het aanbod past bij de vraag. Het aanpakken van die pijnpunten zal vervolgens de hoogste prioriteit moeten krijgen – ook als blijkt dat het veel aandacht vereist voor onze wensen in de toekomst ten koste van onze verlangens in het hier en nu.

Algemene risico’s voor huishoudens 

Individuele huishoudens hebben te maken met een betalingsrisico en een restschuldrisico. Het betalingsrisico bestaat erin dat de omstandigheden zodanig kunnen wijzigen dat een huishouden de periodieke woonlasten niet meer kan opbrengen en mogelijk in een gedwongen verkoop terecht komt. Het restschuldrisico bestaat erin dat bij een al dan niet gedwongen verkoop, de hypotheekschuld niet geheel afgelost kan worden. Dit risico kan zich vertalen naar een betalingsrisico als een huishouden de financiering van de restschuld niet kan opbrengen. In een dergelijk geval zal de nare weg van schuldsanering bewandeld moeten worden.

Een indicatie voor het betalingsrisico is hoe dicht de woonuitgaven als fractie van het inkomen zitten tegen de door NIBUD samengestelde probleemquote. Dit is het deel van het inkomen dat maximaal aan wonen besteed kan worden na maximale bezuiniging op overige uitgaven. In 2008 zaten zo ́n 430 duizend huishouden op of boven de probleemquote. De indruk is dat dit aantal de afgelopen paar jaar gestegen is. Indien de magere economische omstandigheden aanblijven en bovendien de reële rente verder gaat stijgen bij dalende huizenprijzen zal dit aantal groter worden.

Een indicatie voor het restschuldrisico is de LTV-ratio, de verhouding tussen de omvang van de lening en de aanschafprijs van de woning. In 2008 hadden zo‟n 425 duizend huishoudens een LTV hoger dan 100%. In een markt van stijgende huizenprijzen zal het restschuldrisico gestaag afnemen, maar in een markt met dalende huisprijzen lopen huishoudens een steeds groter wordend risico.

Sinds begin 2009 dalen de huizenprijzen in Nederland. Vanaf de piek tot op heden zijn de prijzen zo‟n 7% gedaald, omstreeks 2% per jaar. Het nieuwe aangescherpte toetskader voorkomt dat bij het aangaan van nieuwe kredieten huishoudens nog grotere risico‟s op zich nemen dan eerder al mogelijk was. De risico's die huishoudens op hun bestaande kredietconstructie lopen veranderen niet als gevolg van het nieuwe kader.