Liquidatiefase: daling huizenprijzen zet versneld door

De huizenprijzen lagen vorige maand ruim 2% lager dan in dezelfde periode in 2010. Daarmee is de prijsdaling verdubbeld ten opzichten van maart. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster. De prijzen van huizen daalden over de hele linie. Alle typen woningen werden goedkoper. Het grootst was de daling bij vrijstaande woningen. Deze werden 4,6% goedkoper. Er werden in april 10.000 bestaande woningen verkocht. Dat is een daling van bijna 10%.

Parallellen met de crisisjaren

De overeenkomsten tussen de herfstperioden in de Kondratieffgollf van 1920-1929 en 1980-1999 zijn talrijk en zeer treffend. Op de herfstperiode volgt altijd de winterperiode. Na de New Era van de jaren twintig volgde uiteindelijk de depressie van de jaren dertig. Na de Nieuwe Economie van de jaren negentig zal er ook gaandeweg een depressie volgen. Hetzelfde proces zal zich opnieuw voltrekken.

In 2000 crashten de aandelenkoersen op de belangrijkste beurzen in de wereld. Net als in 1930 herstelden ze zich. Alleen duurde dit keer het herstel veel langer door allerlei manipulaties. Vanaf midden 2007 echter ging het opnieuw mis toe de kredietcrisis uitbrak. In de VS begonnen de huizenprijzen te zakken en de aandelenkoersen zakten wereldwijd en de eerste banken gingen failliet. Uitstel van executie bleek niet mogelijk, aangezien alle middelen uitgeput waren.

Situatie nu in potentie ernstiger dan jaren '30

Door de discontinuïteit van de nationale en internationale maatschappelijke ontwikkelingen en de mondiale mega trends en ontwikkelingen, is de wereldeconomie zeer instabiel en zeer kwetsbaar geworden. De huizenprijzen zullen verder dalen en ook de aandelenbeurzen zullen nieuwe klappen krijgen. De kans op een flinke economische recessie is dan ook nog lang niet verdwenen.

Ook op politiek gebied zien we in Nederland - met de eigentijdse nuances van dien - een zekere parallel aan het begin van de liquidatiefase: de oprichting van nationalistische en populistische bewegingen. In de jaren dertig was het Anton Mussert die de NSB oprichtte en in de jaren dertig tamelijk populair werd. De afgelopen jaren hebben politieke bewegingen als "Trots op Nederland' en de PVV gekregen en met name de laatste heeft vooralsnog een grote aanhang. Deze trends maakt onze politiek en toekomst instabiel, zoals de afgelopen weken duidelijk is geworden bij de debatten over Griekenland en extra kredieten.

In 2007 werd duidelijk dat de huizenmarkt en de economische groei mogelijk waren gemaakt door de kunstmatig laag gehouden rente en het continueren van de hypotheekrente-aftrek.

Door het aantrekken van de rentetarieven werd zichtbaar dat de huizenmarkt in de VS een grote welvaartsillusie was geweest, dat de grote vraag naar woningen een nog veel groter aanbod van nieuwbouwwoningen had uitgelokt, dat steeds meer 'huiseigenaren' niet meer in staat waren om de hypotheek te betalen en dat de huizenprijzen niet in verhouding stonden tot de inkomens en de onderliggende waarden van de woningen.

Huizenprijzen zullen nog veel verder dalen

En dat is nu precies waar we nu met Nederland staan. Zowel banken als burgers hebben te grote risico's genomen en het feest is afgelopen en de omhooggaande spiraal gestopt. De wet van de zwaartekracht blijkt ook weer voor de economie op te gaan: "What goes up, must come down".

Banken hanteren hogere eisen en zullen de komende jaren flink moeten afschrijven op oninbare hypotheken met negatieve saldi van de gedwongen verkopen. De verscherpte eisen maakt het voor mensen moeilijker om een hypotheek te krijgen, waardoor minder mensen een huis kunnen kopen. Ook dit zal een negatieve invloed hebben op de huizenprijzen.

Je hoeft geen futuroloog of trend watcher te zijn om te kunnen voorspellen dat op termijn de hyptheekrente-aftrek zal worden afgebouwd en uiteindelijk op een lijn zal worden gebracht met de landen elders in Europa. Ook dit zal een flinke daling van de huizenprijzen veroorzaken, eerst in het hogere segment maar uiteindelijk voor de hele markt.

De neerwaartse spiraal is reeds in werking. Het aantal kopers en het aantal verkochte huizen neemt nog steeds af en het aantal mensen in problemen stijgt snel. Veel woningen zullen onverkoopbaar worden, zelfs op een prijsniveau van 60% van enkele jaren terug! De prijzen van huizen zijn niet langer gekoppeld aan de waarde van de woning (die mede bepaald wordt door de vraag), maar door de intrinsieke waarde van het pand, de staat waarin het verkeerd, de luxe die het bezit en de directe ligging. Feitelijk komt het er op neer dat veel mensen te veel voor hun huis hebben betaald en dat de banken te hoge hypotheken hebben verstrekt.

Samengevat: het gat tussen de waarde en de prijs van de woning is niet meer dan lucht. Pas als de waarde en de prijs van de woning in evenwicht zijn, is er weer sprake van een gezonde huizenmarkt, maar daarvoor zal er eerst nog heel veel lucht uit de markt moeten lopen en dit zal nog vele jaren in beslag nemen!